2022年物管行业总结和2023年展望

　　2022年已经过去，回顾这一年，物管行业的发展前景主要有三大体现：

　　1、规模增速放缓：CRIC物管数据显示，物管规模增速从2021年的47.8%降到了2022年的29.4%，营收增速从2021年的44%降到了2022年的27.9%。预计后续增速将全面放缓。

　　2、利润率回归：克而瑞物管数据显示，2022年中期，上市物企毛利率和净利率分别为23.9%和10.4%，均普遍高于与之相关的房地产、消费服务和公共服务等行业。但行业高毛利将不可持续。2022年中期，上市物企毛利率较去年减少了1.8个百分点至23.9%。

　　3、资本回归理性：2021年以来物业股经历了深度的下挫回调，2022年物业股股价持续一路下滑，年内，上市物企股价均值整体跌幅达30.47%。仅4家上市物企较年初或上市首日略有上涨。但如果要从总势来看，应该说如果随着市场环境的改善，随着和关联方包括大股东之间的关系越来越有一些脱离，我们物业的价值还是有望回归。

　　以上数据均来自各权威机构对物业行业2022发展情况的总结，而面对2023年行业趋势的展望，各权威专家也始终不离“好服务”和“好产品”的观点。

　　物业归根到底还是服务型的行业，业主对服务满不满意，愿不愿意买单，能否激发更多的需求，是这个行业良好蓬勃发展的重要因素。

　　在物业服务日益重要的今天，对物业服务的管理将涉及到项目方方面面的需求，极具针对性、技术性和专业性。

　　因此，有服务需求的企业/机构，都会聘请一支优秀的团队来管理物业服务，并会对服务的表现作一个“好坏”的评定。

　　但对这个“好”，往往很难明确地总结出一个普遍适用、快速复制的方法论，也很难持续维持一个“好”的结果。

　　对于“坏”，更难以快速精确地找出问题的根源。根源不解决，下个月继续，直到换新的供应商。

　　本质的问题，并不是供应商的好坏，更不是管理团队不够优秀。

　　管理经验、管理方法、管理思路都有了，还差什么呢?

　　——更精细的管理依据。

　　——服务的供需双方，都需要科学准确地证明、认定“物管服务的工作量”。

　　物管服务工作量的证明，其实就是“应该做多少事”以及“实际做多少事”。是指物业服务供应商，按要求交付业主方提出的工作量，并能对工作量结果进行认证的“记录”，是供需双方对服务管理的重要依据。

　　目前最常见的 “证明”方式是“数人头”式的，即依据现场的考勤结果与服务合同所约定的服务人数是否相符来进行结算，通过核算人数的足量来认定服务的足量。重点在于“来了多少人”，并没有与“做了多少事”挂钩。

　　落后的工作量证明方式，已经不适应于当前的社会市场环境，制约了行政后勤管理者们落实“提质增效”，并且对物业管理或后勤服务商，带来了很大的管理问题。

　　数字化物管服务商-爱物管提出了新的解决方案：

　　1 、客观量化“应该做多少事”

　　一旦楼宇完成建造或企业实现入驻后，后勤/物管蓝领服务的变化并不会特别频繁，因此通过以下五个维度的定点、定量、定时，就可以实现服务的量化。

　　– 服务点位： 即需要提供服务的地方，如保安在哪里巡更，保洁在哪里清洁等;

　　– 服务类型： 即不同类型的服务，如：日常保洁、专项保洁等;

　　– 服务岗位： 即设置什么岗位去完成服务的投放，如楼层岗、外围岗等;

　　– 服务频次： 即工作量。如一个卫生间要清洁8次还是2次;

　　– 服务时间： 即上面的这些服务应该在什么时间去完成。

　　以一个甲级写字楼为例，假设：一个标准楼层里共设有10个点位，每个点位、每天需要提供6次各类服务，即60次/层的服务工作量。若一共有40层，则每日需投放2400次服务，每月需投放73000次服务。

　　这样便完成了“计划做多少事”的量化。

　　2、统计并认定“做了多少事”

　　以上述的服务工作量为例，2400次/天，相当于每12秒就会发生一次服务。这个过程靠“人”去盯是不可能的，因此如何完成“做了多少事”的“认定”，只能通过数字化科技。

　　在项目现场进行IOT设备覆盖，并让所有的蓝领佩戴可穿戴设备，实现服务过程的数据采集。

　　用大数据算法，对每一次服务实现“认定”。相当于用记账的方式，实现了每一次服务的记录。

　　科技创新实现了对服务过程的数据采集、服务认定，最终得以推动后勤蓝领/物管服务的工作量证明方式转变，从“从数人头”到“精确的服务计量”。

　　3、服务履约率，推动“提质增效”

　　首先，不再“数人头”让业务回归了服务本身，也扫除了多部门之间考核的矛盾。

　　其次，当我们有了“应该做多少事”和“实际做了多少事”的数字化指标后，就能得到一个全新的业务指标：服务履约率。

　　服务履约率=实际做多少事/应该做多少事。

　　既是工作量指标：跟“做了多少事”直接挂钩，可客观量化供应商服务交付情况;

　　也是工作质量指标：所谓“保质先保量”，保证每一次服务的按时完成，是现场服务质量过程保障的关键。

　　有了这个指标后，便可以通过精准调控分子或分母，来实现对现场服务的管控了。