能拍法服研究院:房地产不良资产的处置方式与处置风险详解

2020-05-13 523
摘要:当前,全球疫情形势依旧严峻,经济下行趋势仍在持续,部分企业财务状况恶化,不良资产规模趋于上升。在不良资产市场中,房地产不良资产占比较大。那么,针对房地产不良资产,常见的处置方式有哪些呢?在房地产不良资产处置过程中,企业会面临哪些处置风险,又该采取哪些措施来规避相关风险呢? 基于操作实务,能拍法服将从

当前,全球疫情形势依旧严峻,经济下行趋势仍在持续,部分企业财务状况恶化,不良资产规模趋于上升。在不良资产市场中,房地产不良资产占比较大。那么,针对房地产不良资产,常见的处置方式有哪些呢?在房地产不良资产处置过程中,企业会面临哪些处置风险,又该采取哪些措施来规避相关风险呢?


基于操作实务,能拍法服将从以下三点进行分析:

  • 梳理房地产不良资产的概念、特点和形成原因;

  • 详解房地产不良资产的处置流程和处置方式,并结合案例分析债权人如何选择最合适的处置手段;

  • 从房地产不良资产的处置风险入手,梳理具体的风险规避措施。


  1. 房地产不良资产的基本面分析


房地产不良资产是一种常见的实物类不良资产,指的是用房产、地产作为抵押物的不良资产,其中,抵押物包括写字楼、土地、存量房等。房地产不良资产的主要特点是:流动性较差、房产属性较多、处置难度较高、处置模式多样化。


图表1:房地产不良资产的主要特征

资料来源:公开资料整理


房地产不良资产的形成原因可以总结为五类。第一,因政策频繁变动,导致房产项目的建设进程受阻;第二,因开发商无法妥善处理债权债务纠纷,导致房产项目未能顺利推进。例如,私人企业为投资房产项目会进行多次借款。若该企业陷入严重的债务纠纷中,房产项目将被冻结,企业无法正常建设和销售该房产,那么该房产项目将成为不良资产;第三,市场原因也会导致房地产不良资产的形成。例如,当房产市场供过于求,房产项目的销售情况不及预期,一旦回笼资金无法足额偿还债务,房产项目将变成不良资产;第四,因开发商在建设过程中违反相关法律规定,导致房产项目销售受阻。例如,开发商因违建、超建等原因无法取得销售证,因此无法销售房产实现资金回笼,最终导致房地产不良资产的形成;第五,由于市场定位不清晰、项目设计不具吸引力等因素,房产销售情况可能较差,房产项目可能成为不良资产。



图表2:房地产不良资产的形成原因

资料来源:公开资料整理


  1. 房地产不良资产的处置流程与方式


由于房地产不良资产属性较多、流动性较差,处置难度较高。下文将对房地产不良资产的处置流程进行梳理,并结合案例对房地产不良资产的处置方式进行剖析。


1、房地产不良资产的处置流程

房地产不良资产的处置流程可以总结为以下七步。第一步,处置机构接受债权人的处置授权文件,并与其签订交接协议;第二步,处置机构审查该不良资产,并建立不良资产管理账簿;第三步,处置机构根据该不良资产的性质和特征,选择处置方法,制定处置方案,并对追索方案进行全方位的检查和评估;第四步,处置机构设立房地产不良资产的专门账户;第五步,处置机构对不良资产实行清理处置,并建立抵押物资清单;第六步,处置机构处置入库物资,并进行收益计算与核对;第七步,处置机构对整套房地产不良资产的处置流程进行总结,并撰写处置报告。


图表3:处置机构处置房地产不良资产的流程

资料来源:公开资料整理

2、房地产不良资产的处置方法

常见的房地产不良资产处置方法包括以下几类:第一,盘活不良资产。该方式通常是指,商业银行向信用评级较高的房地产开发商提供资金,使企业顺利建设并销售房产项目,最终将不良资产转化为优质资产;第二,债权转让,即债权人将不良债权依据市场价格进行出让,从而实现产权变更;第三,司法拍卖,这是对查封、扣押的抵押房产进行变现的常见方式;第四,债务重组。常用的重组方式包括股权收购、债转股、以物抵债等。例如,以物抵债是指房企将其拥有的优质资产作为抵债资产来清偿债务,用于抵押的资产一般要求保值能力强,处置难度小。第五,不良资产证券化。该方法可以有效提高房地产不良资产的流动性;第六,其他方式,如呆账核销、破产重整、银行减免贷款利息等。


图表4:房地产不良资产的常见处置方法

资料来源:公开资料整理


3、相关案例

1)案例背景

本案中,信托公司向甲公司贷款3.3亿元,甲以其拥有的不动产A作为抵押担保。由于甲公司与乙公司存在关联关系,甲以不动产B为乙的0.3亿元贷款提供担保。随后,这两项债权被转让给某资管公司。由于甲未能按约还债,法院依规查封抵押资产,并对不动产A进行了两次拍卖,但两次拍卖均以流拍告终。此后,丙公司与资管公司签订了债权转让协议,接手了资管公司持有的甲与乙的全部债权。案例中涉及的相关关系参见图表5

图表5:案例背景


综上,该资管公司原计划以司法拍卖作为房地产不良资产的处置手段,但未能成功。因此,丙公司在接受了此债权后,该如何有效处置该不良资产呢?


2)案例分析

针对以上案例,丙公司初步拟定三个处置方案,具体分析如下:

方案A:申请第三次司法拍卖

丙公司可依照拍卖程序,向法院申请第三次拍卖。若法院批准第三次拍卖,且拍卖最终成功,则丙公司可获得偿还款项;若法院不同意启动拍卖,或拍卖结果仍为流拍,但法院允许使用变卖程序,则丙公司也可以从变卖中收回一定债款。以第三次司法拍卖作为处置方式会存在一定风险。例如,由于第三次拍卖与第二次拍卖的间隔时间过长,法院可能不承认第三次拍卖;受债务清偿的优先顺序影响,丙公司最终可收回的债款数额有限。


图表6:实施方案A可能存在的风险

方案B:寻求投资方,以股权收购的方法收购甲公司(债务重组)

若存在潜在的投资方,且该投资方愿意用股权收购的方法收购甲公司,则丙可以利用投资方支付的收购款项回笼资金。此方案的本质为债务重组,但落实该方案存在较大困难。


图表7:实施方案B时可能面临的困难


方案C:寻求投资方,整体收购丙目前持有的对公司甲和乙的债权(债权转让)

丙公司亦可寻找有意向收购公司甲和乙债权的投资方,以债权转让的方式处置该房地产不良资产。鉴于公司丙难以直接要求公司甲偿还债务,且涉及的不良资产已进行过两次不成功的拍卖,寻找适合的股权收购方的难度较大,方案C是上述三个方案中最为恰当的处置方式。


图表8:本案中,三个方案的优劣对比


  1. 房地产不良资产的处置风险及规避措施


  1. 房地产不良资产的处置风险

债权人在处置房地产不良资产的过程中会面临一定的风险,包括法律风险、市场风险、评估风险和财务风险。


图表9:房地产不良资产的处置风险

资料来源:公开资料整理


第一,法律风险。首先,在执行个人财产时,被执行人将受到法律保护。在实务中,“唯一住房”的处置难度较大;其次,抵押物所有权可能存在瑕疵。例如,优先权的认定会影响债权人的受偿顺序;另外,法院处置具有划拨土地或工业土地性质的房产会面临较大约束;最后,手续不全、工程质量未达标等问题在房地产不良资产处置过程中也较为常见。


图表10:房地产不良资产处置中的法律风险

资料来源:全国人大、公开资料整理


第二,市场风险。房地产市场行情好坏会直接影响房产不良资产的处置难度。若房产市场需求不足,房产类不良资产将面临处置周期长、成交价格低等问题。第三,评估风险。在实务中,产权资料往往不够完备,房产的实际使用状况通常较为复杂,评估方对房产评估难度大。第四,财务风险。这主要是指处置方由于尽调不全面、投资评估不客观等因素,导致预算不充足引发财务风险。

  1. 风险规避措施

针对上述四类风险,债权人应采取相关措施规避风险。具体措施包括:第一,全面调查,多方取证;第二,灵活使用处置方式;第三,小房换大房;第四,委托第三方代为处置;第五,积极行使抗辩权等合法权利。


图表11:规避房地产不良资产处置风险的措施

资料来源:公开资料整理


能拍法服认为,由于房地产类资产价值高、增值空间大,以房地产作为抵押物的不良资产较为常见。债权人在处置此类不良资产时,应熟悉处置流程,灵活运用各种处置方式,从而提高处置效率。此外,鉴于处置过程中可能涉及法律、财务、市场等风险,债权人应采取相应措施规避相关风险。


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